始めよう!不動産投資基本編


換地とは?

土地区画整理事業で、整理前の土地に代わって整理後に交付される宅地のこと。公共用地の分だけ減歩し、場所が移る。事業の前後の位置や地積、環境、利用状況を考慮して換地計画が定められる。計画通りに工事が完了した後に、関係権利者に対して土地を割り当てることを「換地処分」、換地処分の前に、工事の都合で換地の位置や範囲を仮に指定することを「仮換地」という。事業の前後で土地の評価に不均衡がある場合の清算金もある。 資産運用までの動きは、終始、薩摩・長州勢に主導権を握られた。同年の12月9日(1868年1月3日)開かれた小御所会議に於いて、薩摩、尾張、越前、芸州の各藩代表が集まり、容堂も泥酔状態ながら遅参して会議に参加した。容堂は、自分自身直接会議に参加して認めていた王政復古の大号令を、それまでの自分の持論であった列侯会議路線すなわち徳川宗家温存路線と根本的に反するが故に、岩倉具視ら一部公卿による陰謀と決め付け、大政奉還の功労者である徳川慶喜がこの会議に呼ばれていないのは不当であるなどと主張した。また、岩倉、大久保が徳川慶喜に対して辞官納地を決定したことについては、薩摩、土佐、尾州、芸州が土地をそのまま保有しておきながら、なぜ徳川宗家に対してだけは土地を返納させねばならないのかなどと徳川宗家擁護を行い、先ほど天皇を中心とする公議政体の政府を会議で決定したことに対して、徳川氏を中心とする列侯会議の政府を要求した。松平慶永は容堂に同調したが、ただでさえ、気に入らないことがあると大声で喚(わめ)き散らす悪弊のある容堂であったが、その上、酒乱状態であり、「2、3の公卿が幼沖の天子を擁し、権威を欲しいままにしようとしている」などと発言してしまった。堪りかねた岩倉から「今日の挙は、すべて宸断(天皇の決断)によって行なわれたものであるぞ」「大失言であるぞ」「天子を捉まえて幼沖とは何事か」「土州、土州、返答せよ」と容堂は面前で大叱責されてしまった[1] [2] [3]。酒乱の上に容堂にまともな返答ができるはずもなかった。以後、会議は、容堂を無視して、天皇を中心とする公議政体派すなわち討幕強行派のペースで進んだ[1] [2]。 外国為替証拠金取引は、慶応4年(1868年)1月3日、 旧幕府側の発砲で戊辰戦争が勃発すると、自分が土佐藩兵約百名を上京させたにもかかわらず、土佐藩兵はこれに加わるなと厳命した。しかし、土佐軍指揮官・板垣退助はこれを無視し、自発的に新政府軍に従軍した。江戸攻めへ出発する板垣率いる土佐藩兵には寒いので自愛するよう言葉を与えた。 投資信託は内国事務総裁に就任したが、かつて家臣や領民であったような身分の者とは馴染まず、明治2年(1869年)に辞職。しかし木戸孝允とは仲が良く、自邸に招いては明治政府の将来などについて語り合ったという。本邸は新たに東京箱崎の元田安徳川家別邸を買収して居住した。 第12代藩主・山内豊資の十一男。正室は毛利信順(毛利斉熙三男)の娘、継室は上杉斉憲の娘。子は山内豊景(長男)、山内豊静(三男)、山内豊中(四男)、娘(大関増輝正室)。三条実美の従兄弟。幼名は熊五郎。鹿次郎。号は鵬洋。 弘化3年(1846年)4月17日生まれ。嘉永元年(1848年)に兄の山内豊熈(第13代藩主)、山内豊惇(第14代藩主)が相次いで死去したため、弟に当たることから後継者と目されたが、わずか3歳の幼少だったため、家督は分家出身の山内豊信(容堂)が継承することとなった。安政6年(1859年)2月26日、豊信が井伊直弼の安政の大獄で隠居処分となったため、家督を継承し藩主となった。 日経225に豊信の隠居が解かれると、実権は豊信に握られることとなり、豊範の主体性は薄かった。同年、朝廷から京都警護の内勅を受ける。明治2年(1869年)には薩摩藩、長州藩などと共に連名で版籍奉還を行なった。また、義父上杉斉憲の米沢藩が戊辰戦争によって官軍の追討を受けるとその赦免に奔走した。 明治4年(1871年)の廃藩置県後は、鉄道事業や銀行事業などの成立に寄与している。明治19年(1886年)7月13日、41歳で死去した。墓所:高知県高知市天神町の真如寺。後を長男・豊景が継いだ。 城下の帯屋町に生まれる。兄が早世し、文政6年(1823年)に嗣子となる。天保8年(1837年)には口論から家僕を殺害し、篭居する。天保12年(1841年)に父の正清が死去し、家督を相続。200石の知行を得る。翌天保13年に出仕し、9月に船奉行に登用、同年11月には郡奉行に転身して民政に携わる。藩主山内豊熙の進める藩政改革に取り組み、飢饉に備えて藩営の済営倉の設立を進言する。弘化2年(1845年)には病のため、役を退いて療養。弘化4年(1847年)に再出仕。人事や法令改正、海防などの意見書をまとめ、「時事五箇条」として上程している。 FXには藩主の豊熙が死去し、12月に役を退く。嘉永4年(1851年)には近畿地方を遊歴し、国学者の鹿持雅澄、伊勢の漢学者斉藤拙堂など諸国の学者を訪ねて師事し、江戸に出て藤田東湖・塩谷宕陰・安井息軒らと親交を結ぶ。剣術は一刀流を学ぶ。藩主山内豊信に起用され、富国強兵論などを主張した藩政改革を行うが、保守派の反対にあい免職。後に情勢が変化した後復職し、門閥政治打破・流通機構の統制強化・洋式兵器の採用などの改革を行なうが、反対派の尊皇攘夷派の土佐勤王党の志士那須信吾・大石団蔵・安岡嘉助に暗殺される。 日本の政治家・実業家。土佐藩脱藩後、貿易会社と政治組織を兼ねた亀山社中・海援隊の結成、薩長連合の斡旋、大政奉還の成立に尽力するなど、志士として活動した。贈官位、正四位。司馬遼太郎の小説『竜馬がゆく』の主人公とされて以来、国民的人気を誇っている。また、その事跡についてはさまざまな論議がある。 諱は直陰(なおかげ)のち直柔(なおなり)。龍馬[1]は通称。他に才谷梅太郎などの変名がある。 むしろ生前より死後に有名になった人物であり、司馬遼太郎の作品を始め、小説やドラマに度々取り上げられる人物ではあるが、それらは実際の龍馬とかけ離れているのではないかという指摘は多い。歴史家の中に、特にそのような指摘をする人は多く、松浦玲などが代表格[2]。ちなみに、龍馬の伝記を書いた歴史家としては、平尾道雄・池田敬正・飛鳥井雅道などが代表的[3]。その他、詳しくは「文献」の項目を参照のこと。 慶応2年(1866年)、1月、坂本龍馬の斡旋により、京都で長州の桂小五郎(木戸孝允)と薩摩の西郷隆盛が会見し、薩長同盟(薩長盟約)が結ばれた。このとき龍馬は桂に求められて盟約書の裏書を行っている。天下の大藩同士の同盟に一介の素浪人が保証を与えたものであって、彼がいかに信を得ていたかがわかる[13]。直後の2月、寺田屋で幕吏に襲撃されたが一命を取り留める。その傷を癒すため、妻おりょうと共に鹿児島を旅行する。6月、第二次長州征伐では亀山社中の船・乙丑丸で長州藩海軍を支援。 慶応3年(1867年)、土佐藩との関係を修復して海援隊を創設した。4月、いろは丸沈没事件がおこり御三家紀州藩に損害を賠償させる。後藤象二郎とともに船中八策を策定し、後藤象二郎が山内容堂を説いて土佐藩の進言による大政奉還を実現させた[14]。12月、京都の旅寓・近江屋(京都市中京区)で何者かに中岡慎太郎と共に暗殺された。旧暦の誕生日と命日は同じ。暗殺犯は京都見廻組という説が有力である。 明治4年(1871年)、8月20日に龍馬の系統が途絶えるのを防ごうと、綸旨により姉千鶴の長男高松太郎が「坂本直」として龍馬の名跡を継いだ。 墓所は京都市東山区の京都霊山護国神社参道中腹。なお、靖国神社に祀られている。 東洋の死後のある日、酒の席で山内容堂が家臣に「俺は戦国武将で言えば誰に似てるか?」と尋ねた。家臣が「恐れながら毛利元就」と答えると、容堂は寂しそうに「東洋なら、織田信長と答えただろう」と言ったという。